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房產專家劉磊解析:樓蓋得少了,房價要逆勢上漲?
發布時間:2015-9-17 9:53:43

昨日,國家統計局發布全國房地產最新的開發和銷售數據:1-8月,全國房地產開發投資61063億元,同比名義增長3.5%,增速比前7月回落0.8個百分點。自去年1月份以來,房地產開發投資增速已經連續19個月下滑,目前已經連續六個月在個位數徘徊的狀態。

很多投資者看到這樣的數據,恐怕會想:既然投資增速下來了,那就意味著未來進入市場的待售商品住宅和商業用房數量下降了;供給量減少,就將意味著房價上漲,現在就是入市的好時機了。

對于這樣的想法,筆者作為職業房產投資者和房產投資財商教育的傳播者,只想說“且慢且分析!”。一方面看,開始關注數據,懂得從數據出發去判斷市場未來的走勢,可以說是投資者開始尊重市場了;但從另一方面來說,考察數據,絕非僅從單一方面的個別數據就可以得出科學的結論。房產市場,尤其是房價的走向要受到多重因素,包括土地開發增速、房產開發增速、經濟整體發展水平、作為投資的購房和作為消費的購房所占的比例、購房者的心理預期等諸多方面的合力影響。因此,僅看房產開發投資增速是不夠的,還要看庫存量的變化情況。

按照統計局發布的數據,8月末,商品房待售面積達66324萬平方米,比7月末增加65萬平方米。從上市房企的半年報來看,截至9月8日,共有138家房企公布半年報,總存貨金額高達2.48萬億元,同比漲幅達12%。其中,市北高新同比增幅高達432%,萬方發展達202%,廣宇發展也高達90%。此外,華聯控股、華發股份、泰和集團庫存同比漲幅超過70%。從庫存額來看,綠地、萬科、保利、招商4家企業庫存超過千億元。

可以看出,商品房前期的庫存基數較大,特別是二三四線城市去庫存形勢更為嚴峻,這在一定程度上影響了房地產開發企業的投資意愿,由此而房地產開發企業投資意愿不足,房地產開發投資增速持續回落;也就是說,造成開發投資增速回落的原因主要是庫存量壓制了房地產企業的投資熱情——在房產投資中,“拿大頭”的房企熱情都下降了,那么投資者的熱情又從何而來呢?

據中國指數研究院數據,今年8月份全國百城新建住宅平均價格環比上漲0.95%,漲幅較上月擴大0.41個百分點;同比止跌回升,上漲0.15%。百城住宅均價16個月以來首次出現同比環比雙雙上漲,這看似是房地產的利好消息,為投資者的投資熱情增添了不少信心和動力。然而,投資者在樂觀之余,應該認識到本輪房地產市場回暖離是在政策面上的連續“降息降準”、各種“新政”齊發的多重刺激下,預支了未來市場的潛力而帶來的。而從市場預期分析,住宅市場不再可能出現集體看漲預期。即使是房產市場出現回暖,也無法改變居民可支配收入與房價的矛盾,無法改變供給量過大而需求不足的矛盾,更不能調節住宅市場區域的結構矛盾。

綜上,盡管樓蓋得少了,但是由于庫存量的體量十分巨大,未來房地產市場大漲的可能性并不會出現;而隨著各種政策刺激效應的衰退,房地產市場的發展也將趨向理性。妄圖一夜暴富的人可以離場了,只想隨便買套房就坐等升值的人也可以離場了;當房地產市場趨于理性,那在市場上活躍的投資者如果想博得收益,不會再像十年前那樣,比拼的是誰能買下更多樓盤,而是要看投資者是否會“買”,是否精準的買對項目,是否建立對沖機制,可以在房價波動時消解掉自己財富的風險——這些都不是簡單憑借一兩次上漲的數據就可以做到的,更不能像十年前那樣粗獷的投資形式可以做到的。當房產市場趨于理性,房產投資作為科學的一面也漸漸浮現,誰能最先抓住房產投資的本質與規律,誰就能先人一步取得收益,守護自己的財富。

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