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房企金融化:“賣地產項目,買金融牌照”
發布時間:2015-4-16 10:26:54

東方證券房地產行業首席分析師竺勁4月9日在“房企金融創新與未來發展”論壇上透露,已有開發商開始賣地產項目,買金融牌照。

??繼去年底險資紛紛舉牌房企后,房企開始主動敞開懷抱,迎接保險等金融資本進入,甚至嘗試與銀行等開發理財產品,緩解資金饑渴。

??“金融與房地產的結合是房地產發展到一定階段的必然產物,今天在海外發達國家的房地產領域當中,房地產早就被納入了金融產業。”易居中國執行總裁丁祖昱認為。

??“房企和險資和銀行進行合作,某種程度上說明金融資本和產業資本的結合力度在強化。這符合2014年以來對于金融資本注入實體經濟的一個政策導向。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

                                                                              來源:21世紀經濟報道

??當然,后續如何提供一系列配套政策,進而規范和完善此類跨界合作,需要多部門的政策協調。但總體上這會促進房地產行業轉型升級力度的加大。

??股權融資解資金饑渴

??4月1日,碧桂園發布公告,以2.816港元/股的價格向中國平安發售22.362億股新股份,約占發行后公司總股份數的9.9%,此次募得資金約為62.95億港元。中國平安隨之躋身碧桂園第二大股東。

??2014年以來,保險資金紛紛“舉牌”上市房地產企業。

??其中,安邦保險和生命人壽一度通過二級市場輪番增持金地,最終生命人壽持有金地29.99%的股權,成為第一大股東。而安邦幾度舉牌金融街,持有股權達20%。“招保萬金”四大房企也不例外,去年三季報起,安邦持有萬科近2.35億股,占總股本的2.13%,位列第四大股東。

??據Wind數據統計,A股133家上市房企中,險資位列前十大股東的房企有21家。其中,中國人保入股5家房企,安邦保險入股4家,中國人壽入股3家,生命人壽入股2家。

??同策咨詢研究部總監張宏偉認為,滬深兩市的上市公司中,符合資本大鱷舉牌條件(大股東持股比例低于30%、股權分散、市凈率較低等)的房企不在少數。險資預判未來1-2年市場肯定還是趨好的,房企的業績也會逐漸好轉,“抄底”房企有直接財務投資的獲利的目的。

??“險資的資金成本低、周期長,十分適合被投資于房地產開發,尤其是需大量資金沉淀的商業地產、回報周期長的養老地產等的投資。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為,2014年起,不少先前擴張速度過快的房企遇到了資金問題,庫存去化也更為緩慢,急需引入新的股權投資者,代替高成本融資。

??數據顯示,房地產企業到位資金連續下降,這也是迫使房企主動尋找險資進入的原因之一。根據國家統計局發布的最新數據,2015年前3月,房地產開發企業到位資金2.79萬億元,同比下降2.9%。其中國內貸款5845億元,下降6.1%。

??朱一鳴認為,一二線城市地價上升,尤其北京、上海的土地動輒拍出幾十億的高價,房企單獨拿地越來越困難,也使得房企不得不與險資進行合作。

??扎堆互聯網金融

??除了引入險資作為股權投資,房企與銀行開發理財產品等新型融資模式也不斷出現。

??日前,保利地產宣布將與民生銀行推出理財產品“利民保”,購買產品的用戶可以用優惠價格鎖定項目開盤時的售價,并享受封閉期內的理財收益,即使用戶不購買也可享受由民生銀行提供的保底收益。

??據第三方機構統計,50強企業中已經有四成企業通過各種方式進入互聯網金融。

??4月13日,綠地宣布聯手阿里螞蟻金服和平安陸金所,發布首款互聯網房地產金融產品,旗下互聯網房地產金融平臺——“綠地地產寶”于同日啟動。首期發行總規模為2億元,約定年化收益率6.4%,產品期限為一年,認購資金2萬元起,以1000元遞增,將投資于綠地旗下江西棚改項目。

??“綠地金控新的5年,我們給自己定義是一個資管公司,作為綠地集團實現產融結合的資管平臺。”綠地金控董事長耿靖表示。

??此外,綠城2月宣布成立互聯網供應鏈金融平臺,為眾籌建房提供助力。新湖中寶3月出資3億元認購歌華有線A股股份,進一步完善互聯網金融領域布局。萬達將于6月上線“飛凡金融”,進軍互聯網金融,目前飛凡金融主要以理財產品投資為主,年化收益率為5.6%至7%。

??竺勁認為,房地產行業金融服務可以分成四塊,一個是開發,解決開發商的資金問題;二是新房銷售,解決購房交易中的一些痛點;三是二手房經紀;四是社區。“房地產‘O2O+P2P’是這個行業未來的前景。開發商要擁抱互聯網金融,營銷經理要用金融工具來幫助快速去化。”竺勁說。

??嚴躍進表示,服務商金融化也是出于對于后續房地產市場盈利空間收窄的一個主動應對策略。相比開發商來說,服務商本身就是做輕資產業務,反而更擅長此類金融創新的模式。

??不過,業界也對房地產金融化表示了擔心。

??目前房企和險資、銀行合作主要還是集中在大企業,嚴躍進表示,房地產金融化本質上就是為房企融資做鋪墊的。當前很多金融化都是做虧本生意的,比如此前部分房企推出高收益房產理財的產品,原因是此類房企在背后進行了墊資。

??他認為,后續很多此類金融化的平臺會發生運營的困難,不排除在百花齊放的過程中,也會有部分企業的房地產金融化平臺建設不了了之。此類平臺在實際過程中并不能完全發揮融資功能,房企進行創新勢須有心理準備。


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